郭晨凯 制图
经过4年的摸索与发展，公募REITs已从破冰试点发展成为老本商场的蹙迫构成部分。业内东谈主士以为，公募REITs这一更始器具不仅为周转存量钞票提供了商场化惩办决议，何况在优化投资者钞票确立、促进民营经济高质地发展等方面展现出特有的价值。
◎记者 聂林浩
自2021年5月首批公募REITs样子获批以来，经过4年的摸索与发展，公募REITs商场已从破冰试点发展成为老本商场的蹙迫构成部分。Choice数据高慢，扫尾5月26日，公募REITs累计刊行66只居品，“首发+扩募”整个召募限制接近1800亿元，二级商场总市值更是达到1986亿元，靠拢2000亿元大关。业内东谈主士以为，公募REITs这一更始器具不仅为周转存量钞票提供了商场化惩办决议，何况在优化投资者钞票确立、促进民营经济高质地发展等方面展现出特有的价值。
成长过程中未免会有阵痛。在高速发展的同期，公募REITs商场也面对不少羁系与挑战。站在新开始，公募REITs如安在“常态化刊行”轨谈上行稳致远，是当下商场各方长远探究的蹙迫课题。
四年进阶路
“中国公募REITs商场自试点启动以来，阅历了从无到有、快速发展的历程，在商场限制、钞票类别、投资者结构等方面取得了显耀冲突，缓慢成为老本商场服求实体经济的蹙迫器具。”中原基金基础身手与不动产业务部关联东谈主士暗意。
2021年5月，国内首批9单公募REITs样子赢得沪深走动所审核通过，并于6月21日负责上市，象征着我国基础身手公募REITs试点负责落地，为这一更始金融器具的繁茂发展按下了启动键。随后两年，商场在探索中稳步前行，缓慢建立并完善了刊行、走动、扩募等进程与机制。
自2024年以来，公募REITs驶入发展快车谈。2024年7月26日，国度发展篡改委发布《对于全面推动基础身手领域不动产投资相信基金（REITs）样子常态化刊行的奉告》（下称“常态化刊行奉告”），象征着公募REITs商场负责迈入常态化阶段。Choice数据高慢，2024年全年新发居品高达29只，创历史新高。
进入2025年，5月21日，华泰苏州恒泰租借住房REIT敲响在上交所上市的锣声，年内顺利刊行的公募REITs数目达到8只，全商场居品总和达66只。Choice数据高慢，包括首发与扩募样子在内，公募REITs召募总限制达1794.58亿元，其中首发限制1743.93亿元，扩募限制50.65亿元；二级商场也不停活跃，扫尾5月26日收盘，总市值达1986.21亿元，行将迈上2000亿元大关。
“比年来，公募REITs商场不仅限制昭着彭胀，何况呈现各式积极变化，包括钞票类型多元化，从领先的产业园区、交通、口岸等基础身手，缓慢扩展至保障性租借住房、仓储物流、营业糜掷等领域，底层钞票丰富度大幅拔擢。”晨星（中国）基金测度中心高档分析师李一鸣告诉记者。
招商基金基础身手投资经管总部资深专科副总监万亿称，现在走动场地审的样子类别还包括数据中心、热电联产样子，将来还会有养老基础身手、旅游景区、酒店等行业的样子入市，公募REITs将涵盖我国基础身手领域的各个方面，成为扶助国度基础身手投资确立的蹙迫力量。
投资者结构的不停丰富亦然公募REITs缓慢走向老到的底气场地。在中原基金关联东谈主士看来，现在我国公募REITs商场机构投资者占相比高，主要机构投资者包括券商自营、保障、公募基金、相信、私募基金、银行答理、产业老本等。“行动大类钞票品种之一，公募REITs正诱导更多的不同类型的投资东谈主进入，也期待社保基金、待业金、企业年金等确立型长线资金投资确立公募REITs，为商场带来更结识的资金流水。”该东谈主士说。
民营老本已成公募REITs商场新力量
“以公募REITs为中枢的不动产金融轮回将助力经济高质地发展。现在，这一轮回体系已初步成形。”清华大学五谈口金融学院不动产金融测度中心测度专员郭翔宇等东谈主暗意，该轮回体系通过周转存量不动产，拔擢钞票使用遵守，并将开释的资金干预产业和科技领域，为实体经济注入活力。
记者预防到，跟着公募REITs商场生态的捏续完善，民营老本已成为推动行业发展弗成或缺的蹙迫力量。多位受访东谈主士以为，借力公募REITs，民营老本可周转存量、优化欠债、拔擢运营遵守，杀青从钞票捏有者到专科运营商的轻量化转型。
试验上，早在2023年，国度发展篡改委等部门发布《对于推广促进民营经济发展近期些许举措的奉告》就提到，扩大基础身手领域不动产投资相信基金（REITs）刊行限制，推动相宜条目的民间投资样子刊行基础身手REITs，进一步扩大民间投资。
现在，包括京东集团、物好意思集团、印力集团、明阳智能、联东集团、华威集团、九囿通、顺丰控股等民营企业已顺利刊行公募REITs，开导了新的融资渠谈。
“公募REITs的落地实践为民营企业构建了‘资金—老本—钞票’的良性轮回生态，为民营企业高质地发展赋能。”中航基金不动产投资部高档测度员陈吉向记者暗意，民营企业正借助公募REITs这一更始融资器具，镌汰钞票欠债率，向“轻钞票、重运营”时势转型。同期，钞票上市也在一定进程上拔擢了企业的知名度和品牌形象，通过“钞票上市—价值重估—产业反哺”助力民营企业作念大作念强。
李一鸣也以为，公募REITs对民营经济的发展具有多方面的积极真理。一方面，民营企业可通过公募REITs将重钞票“轻量化”，周转存量钞票，镌汰对传统信贷的依赖度，优化钞票欠债表；另一方面，公募REITs要求钞票专科化运营，可倒逼民营企业引入商场化经管机制，提高钞票收益水平。此外，顺利刊行公募REITs须通过严格的监管审核，有助于民营企业建立商场信誉，镌汰后续融资成本。
在新起刺破茧前行
尽管公募REITs商场在短短4年技巧里取得了令东谈主防卫标发展恶果，但在不少业内东谈主士看来，相较于国际老到商场非常他钞票类别，公募REITs在商场开动遵守、底层钞票种种性、投资者证实水对等方面仍有较大的优化和拔擢空间。
在轨制确立层面，郭翔宇等东谈主以为，现时“公募基金+ABS”的走动结构较为复杂，亟须简化。“尽管这一架构在现行法律框架下是最契合中国国情的袭取，但跟着REITs的常态化刊行，将暴披露更多的问题，如基金经管东谈主被置于本色经管东谈主地位，行动刊行东谈主的产业方仅充任第三方资管工作商的变装，形成产融聚拢的短板。此外，还会产生多重收费加多运营成本、激励不相容等方面的问题”。
“需要推动钞票方、经管东谈主和投资者形成良性生态，通过优化REITs运营经管安排，厘清各方的经管畛域，建立有针对性的激励敛迹机制，充分发扬和整合好钞票方和经管东谈主各疲塌产业和金融端的上风资源与专科才调。”中原基金关联东谈主士忽视。
在底层钞票层面，常态化刊行奉告允许刊行公募REITs的钞票类型推行到十三个大类。经过4年的发展，公募REITs各项钞票类型已赓续杀青“破冰”，但文化旅游基础身手和养老身手样子仍属商场空缺。
谈及这类样子在推动过程中面对的挑战，陈吉分析称，文化旅游基础身手的业务时势和体制机制复杂种种，更凸起的问题是大部分知名景区为世界文化遗产、表象古迹区、寰宇要点文物保护单元，需要构建了了的收益权以知足刊行REITs条目。就养老身手样子而言，养老行业强调非渔利性和普惠性，现时尚未形成老到的商场化业务时势，且东谈主力成本频频较高，须知足刊行REITs的强制收益分派要乞降庄重收益要求。
李一鸣补充谈，文化旅游基础身手REITs的发展可能面对特有的问题，如当然景区内的当然资源、历史文物、宗教钞票等频频为国度或集体系数，在法律上存在转让限度的问题。
本年以来，公募REITs二级商场的火热激励商场怜惜，不少居品的溢价率捏续攀升。“主若是因公募REITs较高的投资价值和商场全体供需失衡所导致的。”陈吉说。
李一鸣以为，其背后也反应出公募REITs的投资者讲明相对滞后，个东谈主投资者对公募REITs的特色以及始终确立属性证实拖拉，易将其视为短期投契器具，加重商场波动。商场短期过热或导致估值泡沫，若底层钞票运营功绩不足预期，可能激励价钱回调，投资者须幸免追涨杀跌，强化对公募REITs钞票行动始终确立属性的证实。
四载栽植，我国公募REITs商场杀青了从无到有，到总市值近2000亿元的跳跃式发展，将来发展后劲也曾渊博。“凭证国际REITs商场发展规章，将来3至5年中国公募REITs的刊行数目和限制将捏续增长，跟着钞票类别的加多、投资者类型的丰富、新发和扩募的常态化，以及二级商场价值发现功能的不停完善，公募REITs将成为老本商场中相当蹙迫的投资器具。”万亿说。
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